房地產拍賣、變賣是一種特殊的市場交易，根據《拍賣、變賣財產的規(guī)定》第八條規(guī)定：“拍賣應確定保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十；如果出現流拍，在行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。”

因此房地產拍賣、變賣估價只需評估估價對象在正常市場的價格水平，而拍賣保留價則由人民法院參考評估價進行確定。估價對象正常的市場價格可以根據估價對象的類型，選用市場法、收益法、成本法等方法進行評估。